泽熙美文1、多项选择题农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，审批权在（）
A.国务院
B.省级人民政府
C.县级人民政府
D.乡级人民政府
E.村民委员会
答案：A, B
2、单项选择题 设立房地产开发企业，应该（）
A.申请法人登记，但不必申领营业执照
B.申领营业执照，但不必在政府机关备案
C.申请法人登记与营业执照，但不必在政府机关备案
D.申请法人登记并申领营业执照，并到相关部门备案
答案：D
3、问答题 简述城镇土地使用税的加收与免缴。
答案：城镇土地使用税在以下两种情况下可加收：（1）逾期不使用
本题解析：试题答案城镇土地使用税在以下两种情况下可加收：（1）逾期不使用所征土地的，加倍征税；（2）用地超过批准权限的，对超过限额部分的土地，在规定限额部分的3～5倍范围内加收。下列土地免缴城镇土地使用税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的土地；（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；（4）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；（5）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；（6）经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免缴5—10年；（7）由财政部门另行规定免缴的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
4、问答题 简述非法转让土地的责任。
答案：（1）以各种形式非法转让土地的。买卖或者以其他形式非法
本题解析：试题答案（1）以各种形式非法转让土地的。买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政管理部门没收非法所得。尔后又分为两种情况处理：一是对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆 除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；一是对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施。非法转让土地，是非法所得的前提条件。对非法转让土地的，除作上述处理外，还可并处罚款，罚款额为非法所得的50％以下。对非法转让土地的直接负责的管理人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事 责任。
（2）以各种形式非法处分集体土地的。擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政管理部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款，罚款额为非法所得的处5％以上、20％以下。
5、单项选择题 根据《城市规划法》，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度，其中的“一书”是（）
A．申请书
B．审批书
C．规划意见书
D．选址意见书
答案：D
6、问答题
2003年5月，某市烟草公司向某银行申请贷款2000万元，并用一块以出让方式取得的土地（已取得土地使用权证）进行抵押。于是银行与该公司签订了贷款合同，并且办理了抵押土地的登记手续。在取得贷款后的一年多时间里，烟草公司在用于抵押的土地上建起了简易仓库，出租给邻近的金属公司临时存放货物，但没有办理租赁合同登记备案手续。后烟草公司无法按期偿还贷款，于是银行要求拍卖其抵押的土地，以抵偿贷款。烟草公司在此时却提出，土地的所有权属于国家，烟草公司无权将其抵押，认为抵押合同无效。银行坚持不同意，并提出不仅要将土地进行拍卖，而且要求烟草公司将土地抵押期间所得的租金收益也应交给银行。双方争执不下，于是银行向法院起诉。
问题：
（1）烟草公司能否将以出让方式取得的土地进行抵押？为什么？
（2）烟草公司与金属公司签订的租赁合同是否有效？为什么？
（3）银行能否对该土地抵押期间的租金收益主张权利？为什么？
（4）本案应如何处理？
答案：（1）可以。因为烟草公司拥有土地使用权证书。（2）有效
本题解析：试题答案（1）可以。因为烟草公司拥有土地使用权证书。（2）有效。因为烟草公司有权将已抵押的财产再行出租，登记备案与租赁合同效力并没有直接关系。（3）无权。因为合同没有约定，也没有法律依据。（4）将土地进行拍卖来清偿银行的贷款。
7、单项选择题 在物业管理的整个环节中，起主导作用的主体是（）
A.开发商
B.物业管理企业
C.政府房地产管理部门
D.业主
答案：D
8、单项选择题 某甲自有房屋1间，1995年5月1日甲与乙签订了一份为期3年的房屋租赁合同，由乙承租该房。同年8月6日，丙向甲提出愿意购买该房屋，甲即将出卖该房的情况告知了乙。至11月7日，乙没有任何答复。甲与丙协商以5万元的价格将该房卖给丙，双方签订了房屋买卖合同，丙支付了全部房款。但在双方尚未办理房产变更登记前，甲遇丁，丁愿以6万元买下该房。甲遂与丁又签订了一份房屋买卖合同，且双方第二天即办理了房产变更登记手续。不久，丁向银行贷款，以该房设定抵押。就房屋抵押关系而言，下列表述中哪些是正确的?
A.丁与银行签订抵押合同时，如未约定该房屋占
用范围内的土地使用权一同抵押，则土地使用权未抵押
B.丁与银行在抵押合同中可以约定若丁不能清偿到期债务，则房屋所有权转移给银行
C.丁与银行协商也可以该房屋设定质押担保
D.若丁欲将该房转让，则须通知银行，否则转让行为无效
答案：D
9、单项选择题 对前期物业管理企业的选聘，采用的方式一般是（）
A.招标投标
B.协议
C.招标投标与协议相结合
D.由建设单位指定
答案：A
10、单项选择题 在处理程序上，应先经过行政处理，然后才能提起诉讼的房地产纠纷是（）
A.房地产抵押纠纷
B.土地权属确认纠纷
C.商品房预售纠纷
D.土地使用权租赁纠纷
答案：B
11、问答题 简述商品房预售的条件。
答案：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证收。
本题解析：试题答案（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证收。（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。
12、问答题 简述房地产开发的类别。
答案：（1）单项开发、小区开发和成片开发。（2）经营性开发和
本题解析：试题答案（1）单项开发、小区开发和成片开发。（2）经营性开发和自用性开发。（3）新城区开发和旧城区改造。
13、单项选择题 某企业经批准于1993年6月取得了市郊一块40亩面积的国有土地使用权，领取了土地使用证，但由于一直未能筹措到足够的投资资金，原拟投资的项目至1996年10月仍未能开工，该土地也一直未使用，且未经原批准机关同意。在下列选项中选出正确的处理方法?()
A.经批准强制某企业将土地使用权转让给有投资能力的某公司
B.经批准限定某企业在1年内使用 该土地，如1年内仍未使用则收回土地使用权并注销土地使用证书
C.经批准给某企业处以相当于土地使用权出让费5%～10%的罚款
D.经批准收回某企业的土地使用权并注销其土地使用证书
答案：D
14、问答题 简述外商投资企业用地取得方式。
答案：（1）通过出让方式取得土地使用权。外商投资企业可以通过
本题解析：试题答案（1）通过出让方式取得土地使用权。外商投资企业可以通过拍卖、招标、协议方式，与土地管理部门签订国有土地使用权出让合同，并在按规定缴纳出让金后，取得土地使用权。（2）土地使用权作价入股方式。此种方式一般是中方合营者将厂房及设备连同土地使用权等作价入股。与外商合资、合作经营。（3）通过租赁厂房和场地的方式取得。如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，那么合营企业应向中国政府缴纳土地使用费，这实际上是租赁厂房和场地的形态。（4）通过企业拍卖或租赁经营方式取得土地使用权。此种方式一般是外商参加拍卖活动，竞买企业而进行经营，或通过租赁经营而取得企业的土地使用权。
