泽熙美文[单选题]1.下列有关土地的稀缺性，表述错误的是()。
A.土地的经济供给是无弹性的
B.土地数量的有限性决定了土地供给的稀缺性
C.土地供应的稀缺性与土地总量有限密切相关
D.土地面积的供给在一定时期和一定范围内是有限的，是无弹性的
正确答案：A
参考解析：选项A错误，土地的经济供给是有弹性的。掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点。
[单选题]2.某宗土地面积为2000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2~10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算而得的建筑容积率为()。
A.0.6
B.2.0
C.5.1
D.6.0
正确答案：C
参考解析：容积率=总建筑面积/总建设用地面积=（1200+1000×9）÷2000=5.1。掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点。
[单选题]5.下列有关采用基准地价系数修正法的前提条件，表述错误的是()。
A.当地政府已公布基准地价
B.可以取得基准地价修正体系
C.土地具有收益或者具有收益性
D.基准地价及其修正体系是有效的
正确答案：C
参考解析：采用基准地价修正法的前提条件是：（1）当地政府已公布基准地价；（2）可以取得基准地价修正体系；（3）基准地价及其修正体系是有效的，基准地价的评估基准日距本次评估基准日在3年以内。掌握“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点。
[单选题]6.某地区某类房地产2016年4月至10月的定基价格指数分别为99.6、97.5、100.7、105.0、106.2、108.5、110.1（以2016年1月为100）。其中某宗房地产在2016年6月的价格为18500元/平方米，修正到2016年10月的价格为()元/平方米。
A.20226.91
B.19398.57
C.20848.00
D.19179.38
正确答案：A
参考解析：修正到2016年10月的价格
＝可比交易实例价格×（评估基准日价格指数/可比交易实例交易时价格指数）=18500×（110.1/100.7）=20226.91（元/平方米）。
[单选题]7.下列选项中，不属于影响不动产价格的自身因素的是()。
A.区位因素
B.实物因素
C.权益因素
D.社会因素
正确答案：D
参考解析：不动产自身因素包括区位因素、实物因素和权益因素。
社会因素属于不动产外部因素，选项D是答案。
[单选题]8.在影响不动产价格的区位因素中，对价格影响最大的是()。
A.位置的优劣
B.城市规划限制
C.交通通达程度
D.公共配套设施状况
正确答案：A
参考解析：决定不动产价值高低的关键在于其位置的优劣。掌握“不动产价格的影响因素”知识点。
[单选题]9.对于某些建成年份较早的建筑物，其账面历史成本已不具备参考价值，且工程图纸、工程决算资料也不齐全，评估人员评估房屋建筑物的建安综合造价时，宜采用的方法是()。
A.重编预算法
B.单方造价指标法
C.决算调整法
D.类比系数调整法
正确答案：B
参考解析：对于某些建成年份较早的建筑物，其账面历史成本已不具备参考价值，且工程图纸、工程决算资料也不齐全，评估人员经综合分析后可采用单方造价指标，并结合以往类似工程经验，求取此类房屋建筑物的建安工程综合造价。
[单选题]10.使用成本逼近法评估土地使用权价值，其对应的基本公式为()。
A.土地使用权价值＝土地取得费用＋土地开发费用＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益
B.土地使用权价值＝土地取得费用＋土地开发费用＋税费＋利息
C.土地使用权价值＝土地取得费用＋土地开发费用＋税费＋利息＋利润
D.土地使用权价值＝土地取得费用＋土地开发费用＋税费
正确答案：A
参考解析：使用成本逼近法评估土地使用权价值，其对应的基本公式为：土地使用权价值＝土地取得费用＋土地开发费用＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益，选项A是答案。掌握“成本法——不动产评估”知识点。
[单选题]11.对某建筑物的成新率进行计算，其尚可使用年限为10年、已使用年限10年。评估专业人员的打分结果为结构70分，装修50分，设备60分，评分权重系数分别为：60%，20%，20%。假设年限法权数为0.4，打分法权数为0.6，综合成新率为()。
A.57%
B.64%
C.58.4%
D.50%
正确答案：C
参考解析：年限法成新率＝尚可使用年限/（尚可使用年限＋已使用年限）＝10/（10＋10）＝50%
打分法成新率＝（结构打分×评分权重系数＋装修打分×评分权重系数＋设备打分×评分权重系数）÷100
＝（70×60%＋50×20%＋60×20%）÷100
＝64%
综合成新率＝年限法成新率×权数＋打分法成新率×权数
＝50%×0.4＋64%×0.6
＝58.4%
[单选题]12.下列土地使用权取得方式中，一般没有使用期限的限制的是()。
A.出让
B.租赁
C.划拨
D.出租
正确答案：C
参考解析：除法律、行政法规另有规定外，以划拨方式取得土地使用权的，没有使用期限的限制。掌握“国有土地使用权”知识点。
[单选题]13.待拆迁改造的再开发地产的评估，一般应用()进行评估。
A.成本法
B.市场法
C.剩余法
D.基准地价系数修正法
正确答案：C
参考解析：剩余法的适用范围：（1）待开发不动产的评估（假设开发）；（2）对已建成不动产中的房屋或土地的评估；（3）将生地开发成熟地的土地评估；（4）待拆迁改造的再开发地产的评估。掌握“剩余法——不动产评估”知识点。
[单选题]14.运用收益法评估不动产时，用来求取不动产净收益的不动产总费用通常包括()。
A.管理费+折旧费+保险费
B.管理费+折旧费+保险费+房产税
C.管理费+维修费+折旧费+保险费+房产税
D.管理费+维修费+保险费+房产税
正确答案：D
参考解析：运用收益法评估不动产时，用来求取不动产净收益的不动产总费用不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险费、房产税等。掌握“收益法——不动产评估”知识点。
[单选题]15.待估不动产的年客观总收入为300万元，年客观总费用250万元，预计未来客观总收入和客观总费用将维持该水平，剩余使用年限为40年，采用报酬资本化法，报酬率为6%，则其评估价值最接近于()万元。
A.700
B.752
C.800
D.833
正确答案：B
参考解析：年客观净收益＝年客观总收入－年客观总费用＝300－250＝50（万元）。
待估不动产的评估价值＝50/6%×[1－1/（1＋6%）40]＝752.31（万元）。
注：1/r×[1－1/（1＋r）n]＝（P/A，r，n），是年金现值系数计算公式的变形。
[单选题]16.对于下列不动产的评估，可以釆用收益法的是()。
A.学校
B.公园
C.写字楼
D.寺院
正确答案：C
参考解析：收益法适用于经营性且有稳定收益的不动产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等非经营性不动产价值评估大多不适用。掌握“收益法——不动产评估”知识点。
[单选题]17.对待估不动产进行清查核实，是不动产评估工作的重要组成部分。下列选项中，属于清查核实不动产实物状态的是()。
A.不动产权证类型
B.不动产权属证明的查验
C.纳税情况
